חוות דעת לפני מכירה / קניה:

אני נשאל הרבה פעמים האם באמת צריך חוות דעת לפני רכישה וכל פעם נדהם ששואלים אותי.

האם המחיר שהקונה מבקש פחות מספר אחוזים שהורדתם לו זה באמת שווי הנכס אותו אתם קונים או אולי אתם משלמים יותר?

האם המחיר שהמתווך אמר לכם אכן זה השווי של הנכס או אולי זה המחיר שהמתווך מעוניין שתקנו?

בכדי לענות על השאלה האם צריך חוות דעת של שמאי מקרקעין לפני רכישה, אתם צריכים לשאול את עצמכם האם מי שנותן לי את המידע הוא אכן אובייקטיבי או לא? א

אם התשובה היא לא זה כנראה שיש לו אינטרס אישי ולא כדאי לרכוש על סמך דעתו.

אם התשובה היא כן, אז צריך לשאול את השאלה מה הידע המקצועי שיש לו. אם הוא בעל ידע מקצועי כולל (וידע מקצועי לא הכוונה לחבר שקנה דירה בסביבה) בכל התחומים של: חוקים כגון חוק המקרקעין, חוק התכנון והבניה וכו' אם הוא בעל ידע בתחום ההנדסה, אם הוא בעל ידע בתחום הרישוי, וכמובן אם הוא בעל יכולת לבדוק עסקאות נעשו בסביבה ולדעת להתאם אותם לנכס אותו אתם רוצים לרכוש אז ניתן לסמוך על דעתו.

האם המתווך הוא בעל המקצוע האובייקטיבי אשר יגלה לכם באמת כמה הוא שווה או שהוא איש מכירות שמטרתו היא אחת בלבד?

האם קרקע בבעלות פרטית שווה לקרקע בחכירה לרשות מקרקעין ישראל?  ברור שלא אבל האם המתווך בדק זאת והאם יש לו בכלל את הידע לבדוק זאת?

פעמים רבות פונים למשרדי רוכשים אשר כבר הגיעו לגמרות דעת עם המוכר לגבי המחיר ואינם זקוקים לאשראי בנקאי ומוכנים גם לשלם מעל השווי כך רוצים לדעת שהנכס שהם קונים הוא באמת מה שהובטח להם.

במקרים אלו אנו נותנים חוות דעת ללא שווי. חוות דעת אלו זהות לשומת מקרקעין אך ללא מתן שווי השוק.

חוות דעת אלו כוללים:

בדיקה תכנונית:
1. בדיקת מהן הזכויות החלות על הנכס.
2. במקרים מיוחדים בודקים גם את המגרשים הצמודים, אם הם לא בנויים, וזאת בכדי לדעת מה צפוי בעתיד.

3. בדיקת צפי להיטל השבחה וזאת על מנת לא להיות מופתע לאחר חתימת החוזה.

ב. בדיקת רישוי:
האם הנכס אותו אתם עומדים לרכוש מאושר בהיתר בניה? כולו או אולי חלקו לא?
בבדיקה תקבלו תשובה האם הנכס אותו אתם עומדים לרכוש כשר לחלוטין ומאושר בהיתר בניה. או שאולי ישנם שטחים ללא היתר.
המשמעות הכספית לנכס הבנוי ללא היתר או הסטייה מהיתר ברורה לכולם אולם, רבים לא יודעים שמי שרכש נכס ללא היתר או שהנכס בנוי בסטיה מהיתר הבניה ועושה שימוש בנכס זה (גם אם הוא לא זה שבנה) המשמעות המשפטית היא שאין התיישנות לשימוש ולכן תמיד חשוף הוא לתביעה של הועדה המקומית לתכנון ובניה.
2. אין זה מספיק לבדוק האם הנכס בנוי בהיתר צריך גם לבדוק את השימוש המאושר בהיתר הבניה

ג. בדיקת זיהוי הנכס:
בדיקה זו מאשרת את הזכויות של המוכר לנכס אותו רוצים לקנות לרבות ההצמדות שלו.
בדיקה זו נערכת בשטח, תוך השוואת תשריט הבית המשותף לנכס אותו מציגים למכירה.

לפעמים כדאי ואף רצו לדעת מה לא כדאי לרכוש, ואם כן קונים לדעת בדיוק מה קונים. לכך יש חשיבות רבה וחיסכון של מאות אלפי שקלים, כאב ראש, סכסוכים עתידיים וכו'

חוסר הידע בציבור יחד עם אינטרסים של גורמים שונים גורמים לקונה לעשות את הפעולות הנדרשות בסדר הפוך ולפעמים גורמים לו הפסדים של סכומים רבים אסביר זאת:

אינטרס הבנק: שתקנה/י את הנכס ותיקח/י משכנתא (הוא בודק את הסיכן בהחזרת הכסף).

אינטרס המתווך: שתחתום על חוזה הרכישה. שכ"ט שלו בדרך כלל הוא אחוז מסוים מהעסקה לאחר חתימת החוזה. אם החוזה ייסגר ב- 100,000 ₪ יותר או פחות, זה פחות מעניין אותו העיקר שתחתום. (יש לציין שלא כל המתווכים כאלו אולם לצערי הם לא הרוב).

אינטרס עו"ד: שכ"ט עו"ד הוא אחוז מסוים מהעסקה ולכן גם לו האינטרס שהעסקה תחתם. ישנם עו"ד רבים וטובים שעושים עבודתם נאמנה ובדרך כלל עו"ד אלו מתמחים בחוזי נדל"ן ויודעים את הסיכונים בכך ולכן כן מפנים את הלקוחות טרם חתימה על חוזה לבדיקות בעלי מקצוע.

שכ"ט של השמאי אינו מהווה אחוז משווי הנכס ומשולם מראש כך שחוות הדעת הינה אובייקטיבית ומשקפת את מצב הנכס לטוב ולרע. בכך לקונה יש את כל הנתונים לקבלת החלטה האם לרכוש את הנכס ובכמה הוא מוכן לרכוש.

 

לקריאה נוספת לחצו כאן

גלילה לראש העמוד
shutterstock_79426969
shutterstock_79426969
צריכים ייעוץ של שמאי מקרקעין?

אנו כאן בשבילכם לייעוץ מקצועי. חייגו 054-4706625 או השאירו כאן פרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם: